尚未取得房产证签订的房屋买卖合同显失公平，卖方及时诉讼取得补偿款 ---易居房产律师团队成功代理卖方获得补偿款
尚未取得房产证签订的房屋买卖合同显失公平，卖方及时诉讼取得补偿款
---易居房产律师团队成功代理卖方获得补偿款
【关键词】
尚未取得房产证 继续履行合同 解除合同 显失公平违约
【要点提示】
卖方为尽快换置房屋，在未取得房产证时与买方签订房屋买卖合同。后因无法在买方及中介承诺期限内取得房产证，导致办理房产证、取得售房款的期限被无限延长；但房市价格快速上涨，而房屋买卖合同总价款固定不变，该合同对卖方显失公平。易居房产律师团队接受委托人（卖方）委托，经过多轮协商、沟通，如愿获得补偿款，有效的维护了委托人权益。
【案件简介】
卖方(委托人):李某
名义购房人:侯某
实际购房人:张某
2016年2月，房产中介向侯某、张某承诺，2016年5月李某能够取得涉案房屋所有权证书，并取得全部购房款。基于此，李某与侯某签订《存量房买卖合同》及《补充协议》，出售位于三河市某处房屋。但李某并未如期取得房屋所有权证书，亦未取得全部购房款。随着房市价格快速上涨，而房屋买卖合同总价款固定不变，取得售房款被无限期延长。经李某与侯某、张某多次协调、沟通，均无果。李某本为其子上学而购置房屋，现在因无法取得房产证及时出售过户亦无法取得购房款，导致新购住房的目的无法实现，打乱了其日后生活、工作计划，一家人无比焦虑。2016年8月，李某经人推荐慕名而来，咨询并最终委托易居房产律师团队代理本案将侯某诉至法院，要求撤销房屋买卖合同。
【法院审理结果】
经过易居房产律师团队多次与侯某、张某沟通并在法庭主持下，买卖双方达成和解：1、买卖双方继续履行房屋买卖合同，双方于2017年3月前办理房屋过户手续，侯某于过户当日一次性给付李某房款118万元及补偿款15万元，共计133万元；2、房屋买卖过程中产生的全部税费均由侯某承担；
【案件评析】
本案是尚未取得房产证而售房所引发的房屋买卖合同纠纷。易居房产律师团队律师接受委托人李某委托后，进行了专业的分析、全面的论证，得出了如下结论:本案中，作为实际购房人张某，其购房目的是为投资，且张某并非三河市户籍并已拥有住房。根据《三河市促进房地产业平稳健康发展工作领导小组关于促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》、《三河市促进房地产业平稳健康发展工作领导小组办公室关于二手房事实限购的通知》，非本地户籍居民家庭限购1套住房，张某不具备在三河市的购房资格。易居房产律师团队律师结合案件其他证据材料认为，名义购房人侯某没有支付购房款以及办理住房贷款的能力，而实际购房人系张某。因此，需要与张某协商、沟通、再确定具体诉讼策略。
易居房产律师团队律师从法官审查此类案件关注点着手，从以下角度分析案情：第一，买卖双方签订的合同是否违背国家法律、行政法规的强制性规定；第二，是否存在口头或书面形式的欺诈事实；第三，是否显失公平，即客观上订立的合同造成了当事人之间的利益不平衡，主观上一方当事人故意利用其优势或者另一方当事人的草率、无经验等订立了合同。就本案情形而言，易居房产律师团队律师分析法官会从购房合同签订中当事人身份、磋商过程以及合同签订的形式、及条款内容、付款时间是否明确等内容考察；第四，截止庭审，涉案房屋产权证是否能够办理；第五，买方是否有支付全额购房款的能力。围绕上述法庭调查关键点，整理证据，充分做好庭前准备工作。
与此同时，易居房产律师团队律师与侯某、张某多次沟通、协商，了解到涉案房屋仍未取得房屋所有权证书，致使房屋买卖合同继续履行存在法律和现实的障碍；以此迫使买方做出让步，并接受易居房产律师的提议。同时卖方也做出了合理的让步，换得了争议的及时化解，最终委托人（卖方）权益得到了及时有效地维护，如愿在购房合同原价的基础上，增加补偿款15万元。
易居房产律师温馨提示：未取得房产证的不动产交易存在法律风险，对于购房人来说，在购买未取得房产证的房屋时，应慎重对待，否则事后出卖人以未经产权人同意为由，主张自己系无权处分，导致合同效力待定，会给买受人带来不必要的损失。对于出卖人来说，如果没有明确约定未取得房产证的房屋买卖合同条款的具体内容，一旦交易期限无限拖长，市场房价出现涨跌波动，极易引发纠纷。最后建议，在进行这类房屋交易时，可以向具有专业知识的人进行咨询或聘请专业律师代为办理。
承办│易居房产律师团队：李晶晶、王珏
指导│易居房产律师团队：张涛
单位│北京市东卫律师事务所
供稿│易居房产律师团队研究部
来源│易居房产律师团队承办案件判例选编（2016）
声明：本文由易居房产律师团队依据现行法律法规和实际办案情况整理而成（部分资料来源于互联网）。本文仅作学习、交流之用；禁止商业用途，如需转载请注明出处。
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